Welke fiscale spelregels bij het einde van opstalrecht?

I.                 Personenbelasting

Volgens de wet moet de grondeigenaar bij het einde van het opstalrecht de opstalhouder vergoeden voor het gebouw (art. 3.188 BW). U kunt in de opstalakte weliswaar afwijken van deze regel, maar dan is er sprake van een zgn. ongerechtvaardigde verrijking door de bedrijfsleider op kosten van zijn vennootschap, lees: zijn vennootschap verleent de bedrijfsleider een voordeel.

In principe wordt de bedrijfsleider dan privé belast op dat voordeel (VAA). De fiscus veronderstelt immers dat als een vennootschap waarvan u bedrijfsleider bent, u een voordeel toekent, ze dat doet wegens uw bedrijfsleiderschap, en dan is het voordeel belastbaar als VAA, loon dus. U zou deze veronderstelling kunnen weerleggen door te bewijzen dat uw vennootschap de opstalovereenkomst onder dezelfde voorwaarden gesloten zou hebben met een niet-bedrijfsleider. In de praktijk valt dit bewijs evenwel niet te leveren.

In 2019 besliste het Brusselse hof van beroep dat het VAA belastbaar is in het jaar dat de opstalovereenkomst gesloten wordt, omdat dan al afgesproken wordt dat de opstalgever zijn vennootschap niet (voldoende) zal vergoeden. Aan het einde van de opstaltermijn zou het VAA al verjaard zijn en dus buiten bereik van de fiscus (Brussel, 23.01.2019). Het Hof van Cassatie heeft echter dit standpunt afgewezen (Cass., 16.06.2023) en oordeelt dat het VAA belastbaar is op het moment dat de opstalgever het gebouw verkrijgt, dus aan het einde van het opstalrecht.

Het VAA is gelijk aan de werkelijke waarde (art. 36, §1 WIB 92) van het gebouw op het moment van verkrijging, min de eventuele vergoeding. De werkelijke waarde is wat u het u zou kosten om dan het gebouw zelf te bouwen/kopen.

II.               Vennootschapsbelasting

Eindigt het opstalrecht na de afgesproken termijn, zodat de boekwaarde van het pand € 0 is en betaalt de bedrijfsleider geen vergoeding, dan zijn er geen fiscale gevolgen voor de vennootschap. Wordt het opstalrecht vervroegd beëindigd, dan kan de vennootschap de resterende boekwaarde van het gebouw in kosten boeken als minderwaarde, die in principe fiscaal aftrekbaar is.

Betaalt de bedrijfsleider wel een vergoeding, dan is het verschil tussen deze vergoeding en de boekwaarde van het gebouw (in principe € 0), een belastbare meerwaarde voor de vennootschap. Deze meerwaarde is eventueel gespreid belastbaar als een bedrag gelijk aan de vergoeding herbelegd wordt.

III.             Registratierechten

In principe moet een opstalgever op de verkrijging van het pand bij het einde van het opstalrecht enkel het vast registratierecht van € 50 betalen. Op deze regel bestaat echter een uitzondering als de opstalgever een aandeelhouder is van de vennootschap-opstalhouder.

De wet bevat een fictiebepaling die zegt dat als de aandeelhouder van een vennootschap daarvan een pand verkrijgt, op gelijk welke wijze, hij het verkooprecht van 12% (Vlaanderen) of 12,5% (Wallonië en Brussel) verschuldigd is (art. 2.9.1.0.4, lid 1, VCF, art. 129, lid 1 W.Reg.). De Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) past deze bepaling strikt toe, zelfs als het opstalrecht niet vervroegd beëindigd wordt en de bedrijfsleider het pand verkrijgt ‘uit kracht van de wet’ (voorafg. besl. nr. 16040 en 17024).