Verhuren van een vakantiewoning: privé of beroepsactiviteit?

Als u uw vakantiewoning uitsluitend ter beschikking stelt zonder aanvullende service, wordt dit fiscaal behandeld als een privéverhuur. U wordt dan aan het progressieve tarief belast in de personenbelasting op een onroerend inkomen, nl. het geïndexeerde kadastraal inkomen maal 1,4 en niet de werkelijke huur. Hierop zijn geen kosten aftrekbaar. Voor de meubels die u mee verhuurt, geldt een apart regime. 20% van de huurprijs wordt forfaitair beschouwd als de nettohuur voor de meubels, apart belast aan 30%. Bij verkoop is een gewone meerwaarde niet belastbaar, behalve bij een ‘snelle’ of ‘abnormale’ meerwaarde.

Als u naast het verhuren ook extra diensten aanbiedt, zoals een fysiek onthaal of dagelijks ontbijt, dan kan de verhuur wel als beroepsactiviteit beschouwd worden. De nettohuur (ontvangen huur min de bewezen kosten zoals onderhoud, afschrijvingen en intresten) wordt dan belast als beroepsinkomen tegen het progressieve tarief. U betaalt dan ook sociale bijdragen. De winst bij verkoop van de woning is in dat geval altijd belastbaar als beroepsinkomen, meestal aan 16,5% als de woning minstens vijf jaar beroepsmatig gebruikt werd. Een verlies is dan wel aftrekbaar.

Voor de meeste verhuurders blijft het fiscaal interessanter om de verhuur als privé te laten gelden: het belastbare inkomen is lager, er zijn geen sociale bijdragen en de meerwaarde bij verkoop is meestal onbelast. Enkel als uw kosten structureel hoger liggen dan de opbrengsten, kan een beroepskwalificatie voordelig zijn, op voorwaarde dat u kunt aantonen dat het effectief om een beroepsactiviteit gaat.